ബാങ്ക് ലേലം: വില കുറഞ്ഞ വീടുകളിലെ ചതിക്കുഴികൾ

ഡൽഹിയിലെ തിരക്കേറിയ ഒരിടത്ത് ഒന്നരക്കോടി രൂപ വിലമതിക്കുന്ന ഒരു ഗ്രൗണ്ട് ഫ്ലോർ അപ്പാർട്ട്മെന്റ്. ബാങ്ക് ലേലത്തിൽ അതിന്റെ വില കേട്ടാൽ ആരുമൊന്ന് ഞെട്ടും, വെറും 1.2 കോടി രൂപ! സന്യം ജെയിൻ എന്നയാൾക്ക് ഇതൊരു സുവർണ്ണാവസരമായി തോന്നി. ഉടൻ തന്നെ അദ്ദേഹം ബാങ്കുമായി ബന്ധപ്പെട്ടു. രേഖകളെല്ലാം പക്ക. നിയമപരമായ തർക്കങ്ങളൊന്നും തന്നെയില്ല.

ലേലത്തിൽ പങ്കെടുക്കുന്നതിന് മുൻപ് ആ വീടൊന്ന് നേരിൽ കാണാൻ അദ്ദേഹം തീരുമാനിച്ചു. ആ തീരുമാനം അദ്ദേഹത്തെ ഞെട്ടിക്കുന്ന ചില യാഥാർത്ഥ്യങ്ങളിലേക്കാണ് നയിച്ചത്. വർഷങ്ങളായി ആരും തിരിഞ്ഞുനോക്കാനില്ലാതെ കിടന്ന ആ ഫ്ലാറ്റിന് കാര്യമായ കേടുപാടുകൾ സംഭവിച്ചിരുന്നു. പുറത്തെ അതിർത്തി മതിൽ ഉണ്ടായിരുന്നില്ല. ആ സ്ഥലം അയൽക്കാർ അവരുടെ വാഹനങ്ങൾ പാർക്ക് ചെയ്യാനായി കൈയേറിയിരിക്കുന്നു. നിയമപരമായി ആ മതിൽ പുനർനിർമ്മിക്കാൻ അവകാശമുണ്ടെങ്കിലും, അത് അയൽക്കാരുമായുള്ള തർക്കങ്ങൾക്കും പ്രാദേശിക അധികാരികളുമായുള്ള പ്രശ്നങ്ങൾക്കും വഴിവെക്കുമെന്ന് അദ്ദേഹത്തിന് ഉറപ്പായിരുന്നു.

പുതിയ വീട്ടിലേക്ക് താമസം മാറും മുൻപേ വഴക്കും കേസും ремонту പണികളുമായി നടക്കേണ്ടി വരുമെന്ന് സന്യം ജെയിൻ തിരിച്ചറിഞ്ഞു. അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കുള്ള ഭീമമായ ചെലവും നിയമപരമായ തലവേദനകളും കണക്കിലെടുത്തപ്പോൾ, വിലക്കുറവിന്റെ ആകർഷണം പൂർണ്ണമായും ഇല്ലാതായി. അദ്ദേഹം ആ ഉദ്യമത്തിൽ നിന്ന് പിന്മാറി.

സന്യത്തിന്റെ അനുഭവം ഒരു ഒറ്റപ്പെട്ട സംഭവമല്ല. കുറഞ്ഞ വിലയിൽ ഒരു വീട് എന്ന സ്വപ്നവുമായി ബാങ്ക് ലേലം തേടിയെത്തുന്ന പലർക്കും ഇത്തരം അപ്രതീക്ഷിത തിരിച്ചടികൾ നേരിടേണ്ടി വരാറുണ്ട്. ആകർഷകമായ വിലയ്ക്ക് പിന്നിൽ ഒളിഞ്ഞിരിക്കുന്ന അപകടങ്ങളെക്കുറിച്ചും നടപടിക്രമങ്ങളെക്കുറിച്ചും വ്യക്തമായ ധാരണയില്ലാത്തതാണ് പലർക്കും വിനയാകുന്നത്.

എന്താണ് ബാങ്ക് ലേലം? എങ്ങനെയാണ് നടക്കുന്നത്?

വായ്പ തിരിച്ചടവ് മുടങ്ങിയാൽ, ബാങ്കുകൾ ഈട് വെച്ച വസ്തുക്കൾ പിടിച്ചെടുത്ത് വിൽക്കുന്ന പ്രക്രിയയാണ് ബാങ്ക് ലേലം. സർഫാസി നിയമം (SARFAESI Act – Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act) പ്രകാരമാണ് ബാങ്കുകൾക്ക് ഇതിനുള്ള അധികാരം ലഭിക്കുന്നത്. കിട്ടാക്കടം തിരിച്ചുപിടിക്കുക എന്നതാണ് ഇതിന്റെ പ്രധാന ലക്ഷ്യം.

ബാങ്കുകളുടെ വെബ്സൈറ്റുകൾ, പത്രങ്ങൾ, കൂടാതെ തേർഡ് പാർട്ടി പ്ലാറ്റ്‌ഫോമുകൾ വഴിയെല്ലാം ലേലത്തെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ പ്രസിദ്ധീകരിക്കും. പൊതുമേഖലാ ബാങ്കുകളുടെ ലേലങ്ങൾ സാധാരണയായി സർക്കാർ മേൽനോട്ടത്തിലുള്ള ‘ബാങ്ക്നെറ്റ്’ (Baanknet) എന്ന ഇ-ഓക്ഷൻ പ്ലാറ്റ്‌ഫോമിൽ കാണാം. സ്വകാര്യ ബാങ്കുകളും മറ്റ് ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങളും (NBFCs) ഓക്ഷൻ ടൈഗർ (AuctionTiger), ഹെക്ട (Hecta) പോലുള്ള പ്ലാറ്റ്‌ഫോമുകളാണ് കൂടുതലായി ഉപയോഗിക്കുന്നത്.

ലേലത്തിൽ പങ്കെടുക്കാൻ ചെയ്യേണ്ടത്

ലേലത്തിൽ പങ്കെടുക്കാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നവർ ചില നടപടിക്രമങ്ങൾ പൂർത്തിയാക്കേണ്ടതുണ്ട്. അവ ഇതൊക്കെയാണ്:

• നിരതദ്രവ്യം (EMD): വസ്തുവിന്റെ അടിസ്ഥാന വിലയുടെ 10% തുക നിരതദ്രവ്യമായി (Earnest Money Deposit) കെട്ടിവെക്കണം.
• ആദ്യ ഗഡു: ലേലത്തിൽ നിങ്ങൾ വിജയിക്കുകയാണെങ്കിൽ, 24 മണിക്കൂറിനകം ലേലത്തുകയുടെ 25% അടയ്ക്കണം. നേരത്തെ അടച്ച EMD തുക ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുത്തും. ഈ തുക അടച്ചില്ലെങ്കിൽ EMD നഷ്ടപ്പെടും.
• അവസാന ഗഡു: ബാക്കി 75% തുക സാധാരണയായി 15 മുതൽ 30 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ അടച്ചുതീർക്കണം. നിയമപരമായി 90 ദിവസം വരെ സമയം ലഭിക്കാം.

ലേലത്തിൽ പരാജയപ്പെടുന്നവർക്ക് EMD തുക പൂർണ്ണമായി തിരികെ ലഭിക്കും.

വിലക്കുറവ് എന്ന ആകർഷണം

ബാങ്ക് ലേലത്തിലെ ഏറ്റവും വലിയ ആകർഷണം അതിന്റെ വില തന്നെയാണ്. സാധാരണയായി വിപണി വിലയേക്കാൾ 15% മുതൽ 30% വരെ കുറവിലാണ് ഇത്തരം വീടുകളും വസ്തുക്കളും ലേലത്തിന് വെക്കുന്നത്. ബാംഗ്ലൂർ സ്വദേശിയായ അമിത് എച്ച്. രാജയുടെ അനുഭവം ഇതിന് മികച്ച ഉദാഹരണമാണ്. എട്ട് വർഷത്തോളം ലേലങ്ങൾ നിരീക്ഷിക്കുകയും, നൂറിലധികം വസ്തുക്കൾ നേരിൽ പോയി കാണുകയും ചെയ്ത ശേഷമാണ് 2022-ൽ ബാംഗ്ലൂരിന്റെ ഹൃദയഭാഗത്ത് വിപണി വിലയേക്കാൾ 30% കുറവിൽ അദ്ദേഹം ഒരു സ്ഥലം സ്വന്തമാക്കിയത്.

എന്നാൽ ഈ യാത്ര അത്ര എളുപ്പമായിരുന്നില്ലെന്ന് അദ്ദേഹം പറയുന്നു. “വിലക്കുറവ് സത്യമാണ്, പക്ഷേ നല്ലൊരു വസ്തു കണ്ടെത്തുക എന്നത് വളരെ പ്രയാസമാണ്. മാസങ്ങളോളം പരിശ്രമിച്ചാലും ഭൂരിഭാഗം വസ്തുക്കളും പല കാരണങ്ങൾകൊണ്ടും നമുക്ക് വേണ്ടെന്നുവെക്കേണ്ടി വരും,” അമിത് പറയുന്നു. രൂപരേഖയിലെ പ്രശ്നങ്ങൾ, മോശം ലൊക്കേഷൻ, അടിസ്ഥാന സൗകര്യങ്ങളുടെ അഭാവം, ഭാവിയിൽ വരാനിരിക്കുന്ന ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ പോലുള്ള ഒളിഞ്ഞിരിക്കുന്ന അപകടങ്ങൾ എന്നിവയെല്ലാം അദ്ദേഹം കണ്ട വസ്തുക്കൾക്ക് വെല്ലുവിളിയായിരുന്നു.

വിലക്കുറവ് എപ്പോഴും സത്യസന്ധമാണോ?

എല്ലാ ലേല വസ്തുക്കൾക്കും ഒരേപോലെ വലിയ വിലക്കുറവ് ലഭിക്കണമെന്നില്ല. ലേല വസ്തുക്കൾ വിൽക്കുന്ന ‘ഹെക്ട’ എന്ന സ്ഥാപനത്തിന്റെ സിഇഒ ആയ ശ്രീധർ സമുദ്രാലയുടെ അഭിപ്രായത്തിൽ, വസ്തുവിന്റെ വിലയനുസരിച്ച് വിലക്കുറവിൽ വ്യത്യാസം വരും.

50 ലക്ഷത്തിൽ താഴെയുള്ളവ: 50 ലക്ഷത്തിൽ താഴെ വില വരുന്ന വീടുകൾക്കും വസ്തുക്കൾക്കും ലേലത്തിൽ പങ്കെടുക്കുന്നവർ കുറവായിരിക്കും. അതിനാൽ, ഇവിടെ നല്ല വിലക്കുറവ് ലഭിക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ട്.

50 ലക്ഷം – 2 കോടി രൂപ: ഇടത്തരം വരുമാനക്കാർ കൂടുതലായി ലക്ഷ്യമിടുന്നത് ഈ വിഭാഗത്തിലുള്ള വീടുകളാണ്. ശമ്പള വരുമാനക്കാരായ, ബാങ്കിംഗ് ഇടപാടുകൾ സുതാര്യമായി നടത്തുന്ന ഒരു വലിയ വിഭാഗം ഈ ലേലങ്ങളിൽ പങ്കെടുക്കുന്നതിനാൽ കടുത്ത മത്സരം നടക്കുകയും പലപ്പോഴും വിപണി വിലയ്ക്ക് അടുത്തേക്ക് ലേലത്തുക എത്തുകയും ചെയ്യും. ഇവിടെ വലിയ വിലക്കുറവ് പ്രതീക്ഷിക്കാനാവില്ല.

3-4 കോടിക്ക് മുകളിലുള്ളവ: ഉയർന്ന വിലയുള്ള പ്രീമിയം വസ്തുക്കൾക്ക് പണമായി വലിയൊരു തുക മുടക്കേണ്ടി വരുന്നതിനാൽ ലേലത്തിൽ പങ്കെടുക്കുന്നവരുടെ എണ്ണം വീണ്ടും കുറയും. അതിനാൽ ഇവിടെയും നല്ല വിലക്കുറവിൽ വസ്തുക്കൾ ലഭിക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ടെന്ന് വിദഗ്ദ്ധർ ചൂണ്ടിക്കാണിക്കുന്നു.

മുംബൈ സ്വദേശിയായ പ്രിയങ്ക് ജയ്‌സ്വാളിന്റെ അനുഭവം ഇത് ശരിവെക്കുന്നു. കഴിഞ്ഞ ഒരു വർഷമായി അദ്ദേഹം നിരവധി ലേലങ്ങൾ നിരീക്ഷിച്ചെങ്കിലും, ഭൂരിഭാഗം വീടുകളും വിപണി വിലയിലാണ് ലിസ്റ്റ് ചെയ്തിരുന്നത്. താനെയിലെ ഒരു 2-BHK ഫ്ലാറ്റിന് ലേലത്തിലെ അടിസ്ഥാന വില 97 ലക്ഷം രൂപയായിരുന്നു. അതേ പ്രദേശത്തെ മറ്റു ഫ്ലാറ്റുകൾക്കും ഏതാണ്ട് ഇതേ വില തന്നെയായിരുന്നു.

വാങ്ങുന്നതിന് മുൻപ് ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ

ബാങ്ക് ലേലത്തിൽ ഒരു വസ്തു വാങ്ങുന്നത് നല്ലൊരു നിക്ഷേപ തീരുമാനമായേക്കാം. എന്നാൽ കണ്ണുമടച്ച് എടുത്തുചാടിയാൽ കാര്യങ്ങൾ കൈവിട്ടുപോകും. ഒരു സാധാരണ വീട് വാങ്ങുന്നതിനേക്കാൾ പതിന്മടങ്ങ് ജാഗ്രത ഇവിടെ ആവശ്യമാണ്.

• നേരിൽ കണ്ട് ബോധ്യപ്പെടുക: ചിത്രങ്ങൾ കണ്ട് തീരുമാനമെടുക്കരുത്. വസ്തു നേരിട്ട് സന്ദർശിച്ച് കെട്ടിടത്തിന്റെ ബലക്ഷയം, നിയമപരമായ അതിർത്തികൾ, സൗകര്യങ്ങൾ എന്നിവയെല്ലാം പരിശോധിക്കണം.
• രേഖകൾ പരിശോധിക്കുക: ലേലത്തിന് മുൻപ് ബാങ്കിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന എല്ലാ രേഖകളും ഒരു വിദഗ്ദ്ധനായ അഭിഭാഷകനെ കാണിച്ച് നിയമപരമായ പ്രശ്നങ്ങളൊന്നും ഇല്ലെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തുക.
• കുടിശ്ശികകൾ ഉണ്ടോ?: മുൻ ഉടമ അടച്ചുതീർക്കാത്ത വൈദ്യുതി ബിൽ, വെള്ളക്കരം, കെട്ടിടനികുതി തുടങ്ങിയ കുടിശ്ശികകൾ പുതിയ ഉടമയുടെ തലവേദനയായി മാറിയേക്കാം. ഇവയെല്ലാം മുൻകൂട്ടി അന്വേഷിച്ചറിയണം.
• അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കുള്ള ചെലവ്: കുറഞ്ഞ വിലയ്ക്ക് വീട് ലഭിച്ചാലും, അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കായി വലിയൊരു തുക ചിലപ്പോൾ മാറ്റിവെക്കേണ്ടി വരും. ഈ ചെലവ് കൂടി കണക്കിലെടുത്ത ശേഷമേ അന്തിമ ലാഭം എത്രയാണെന്ന് പറയാനാകൂ.
• കൈവശാവകാശം: ലേലം കഴിഞ്ഞ് പണമടച്ചാലും വീടിന്റെ കൈവശാവകാശം (possession) ലഭിക്കാൻ ചിലപ്പോൾ കാലതാമസം നേരിടാം. മുൻ ഉടമ ഒഴിഞ്ഞുപോകാത്ത സാഹചര്യങ്ങളുണ്ടായാൽ അത് നിയമപരമായ നടപടികളിലേക്ക് നീങ്ങും.

ചുരുക്കത്തിൽ, ബാങ്ക് ലേലം എന്നത് ക്ഷമയും കൃത്യമായ ഗൃഹപാഠവും ആവശ്യമുള്ള ഒരു കളിയാണ്. വലിയ വിലക്കുറവ് എന്ന വാഗ്ദാനത്തിൽ വീഴാതെ, എല്ലാ വശങ്ങളും പരിശോധിച്ച്, നഷ്ടസാധ്യതകൾ വിലയിരുത്തി മുന്നോട്ട് പോകുന്നവർക്ക് ഇതൊരു മികച്ച അവസരമായിരിക്കും. അല്ലാത്തവർക്ക് ഇതൊരു തീരാ തലവേദനയായി മാറാനും അധികം സമയം വേണ്ടിവരില്ല.